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回望2025年，我國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)在深度調(diào)整過程中面臨一定壓力，也在頂壓前行中展現(xiàn)韌性。我國著力促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，房地產(chǎn)發(fā)展新動能正在轉型中逐步形成。

市場呈現(xiàn)筑底調(diào)整

本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整從2021年下半年開始，已經(jīng)延續(xù)4年多時間。2025年，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)筑底調(diào)整態(tài)勢。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)和居民財富的重要來源。促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，關系我國宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定。

2025年，我國著力促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，推動構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，堅定推動房地產(chǎn)高質量發(fā)展。各地區(qū)、各部門形成合力，打贏保交房攻堅戰(zhàn)，切實保障購房人合法權益，交付風險大幅度降低，既保證了社會經(jīng)濟穩(wěn)定，也為房地產(chǎn)后續(xù)發(fā)展奠定基礎。各地落實好政策“組合拳”，持續(xù)釋放政策效應，城市政府充分用好房地產(chǎn)調(diào)控自主權，調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。有關部門統(tǒng)籌防風險和促轉型，堅持市場化、法治化原則，加強銷售資金監(jiān)管，推動地級及以上城市全部建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，“白名單”項目擴圍增效。

2025年，我國房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)籌惠民生和穩(wěn)增長。38個城市開展老舊住房自主更新、原拆原建，266個地級及以上城市建立住房保障輪候庫，以需定建、以需定購增加保障性住房供給，穩(wěn)步實施城中村和危舊房改造，推動無障礙適老化設施建設，城市更新取得重要進展。各地積極推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，42個城市實施房屋全生命周期安全管理制度試點，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈升級不斷加快。

2025年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)如下幾個特點：

二手房交易量在住房交易總量中的占比明顯提升。2025年，二手房交易面積占比接近45%，較2021年提升了17個百分點。一些城市二手房交易活躍，上海、深圳、重慶、廈門、沈陽、太原、南昌等城市二手房交易面積明顯增長。隨著房地產(chǎn)市場進入新發(fā)展階段，要把一手房和二手房放在一起看房地產(chǎn)市場全貌。盡管2025年新建商品房銷售面積同比下降，但一二手房交易總規(guī)?；痉€(wěn)定，房價降幅收窄。

房地產(chǎn)市場分化愈加明顯。不同城市之間、城市中不同區(qū)域之間的市場分化有加大趨勢。經(jīng)濟動能增長快、人口凈流入以及前一階段庫存壓力不大的城市，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)相對活躍。一線城市好地段的“好房子”，仍能賣出“日光盤”。2025年12月，70個大中城市中，長春、上海、吉林、韶關、三亞等城市，新建商品住宅銷售價格與上月相比仍在上漲。

嚴控房地產(chǎn)開發(fā)增量。2025年，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新建商品房銷售面積、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金均比上年下降。我國房地產(chǎn)市場供求關系已經(jīng)發(fā)生重大變化，由需求旺盛轉向結構性供大于求。為此，各地積極“控增量、去庫存、優(yōu)供給”，庫存壓力較大的城市，政府不再盲目供地，企業(yè)不再盲目拿地上項目。因此，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降，是房地產(chǎn)企業(yè)應對市場下行主動調(diào)整的結果，也是各地落實嚴控增量的反映。

產(chǎn)業(yè)加快轉型升級

我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展從大規(guī)模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件已發(fā)生深刻變化，傳統(tǒng)模式走到了盡頭。房地產(chǎn)高質量發(fā)展的關鍵，是加快轉型升級。2025年，我國房地產(chǎn)業(yè)轉型路徑更加明晰。

房地產(chǎn)行業(yè)“高負債、高杠桿、高周轉”模式難以為繼，亟待向低負債、低杠桿、合理回報的模式轉變。房地產(chǎn)業(yè)正在由“類制造業(yè)”升級為“產(chǎn)品—服務—運營”一體化產(chǎn)業(yè)。

行業(yè)深度調(diào)整中，企業(yè)在做什么？很多企業(yè)開始選擇慢下來，精耕細作，以優(yōu)質產(chǎn)品在激烈競爭中立于不敗之地；在大數(shù)據(jù)和人工智能助力下，房地產(chǎn)企業(yè)在拿地研判、定位規(guī)劃、設計建造和營銷推廣等各環(huán)節(jié)精準決策；有的企業(yè)更加注重與住宅配套的會所建設，以社群運營鏈接業(yè)主，旨在以服務和運營提升居住體驗和居住品質；有的企業(yè)試圖以個性化定制贏得客戶，購房者在買房時可以選擇不同戶型、裝修風格、裝修材料、家用電器，交付時可能每一套住房看起來都不一樣，不再像過去千篇一律；還有的企業(yè)積極投身城市更新，布局建筑改造、老舊街區(qū)廠區(qū)改造；“好房子”科技展上，企業(yè)展出的最新科技成果，正在支撐“好房子”從理想變成現(xiàn)實。

可見，房地產(chǎn)業(yè)在轉型升級過程中，進一步回歸滿足人民對更美好居住生活需要的初心和使命，更加關注住房品質提升。以城市更新為抓手推動城市高質量發(fā)展，客觀上為房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)提供大量轉型發(fā)展機會，房地產(chǎn)企業(yè)正在發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，探索新發(fā)展模式和路徑。

房地產(chǎn)業(yè)轉型升級過程中，我國加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，搭建房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售等基礎制度。

在房地產(chǎn)開發(fā)上，做實項目公司制。項目公司依法行使獨立法人權利，企業(yè)總部履行投資人責任，嚴禁企業(yè)總部在項目交付前違規(guī)抽挪項目公司資金、抽逃出資或提前分紅，確保項目資金封閉管理、?？顚Ｓ谩?/p>

在房地產(chǎn)融資上，推行主辦銀行制。這是在“保交房”工作中探索形成的行之有效的辦法，就是一個項目確定一家銀行或銀團為主辦銀行，項目開發(fā)、建設、銷售等資金存入主辦銀行，主辦銀行保證項目公司合理融資需求。

在商品房銷售上，推進現(xiàn)房銷售制，實現(xiàn)“所見即所得”，從根本上防范交付風險。繼續(xù)實行預售的，規(guī)范預售資金監(jiān)管，切實維護購房人合法權益。

“好房子”建設起步成勢

2025年，“好房子”首次出現(xiàn)在政府工作報告中。國家強調(diào)建造“好房子”，是由于居民需求總體上正從“有沒有”向“好不好”轉變，對提升居住品質愿望更為強烈。我們不缺房子，缺的是“好房子”。

“好房子”應該什么樣？《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》提出，建設安全舒適綠色智慧的“好房子”。

安全，是要讓人民群眾住得安心放心?！昂梅孔印辈粌H要房屋主體結構堅固、結實，還要水、電、氣、熱和電梯等設備運行穩(wěn)定，能對火災、燃氣泄漏等監(jiān)測預警，最大限度避免安全事故發(fā)生。

舒適，是要讓人民群眾住得健康舒心。室內(nèi)立體空間尺度適中，功能分區(qū)合理，天然采光和自然通風充分利用，建材綠色環(huán)保，室內(nèi)空氣質量和隔聲性能良好，溫濕度適宜，滿足人民群眾健康、舒適生活需求。

綠色，是要讓人民群眾住得節(jié)能環(huán)保。通過綜合應用各類綠色低碳技術，提升住房全生命周期綠色環(huán)保性能，更節(jié)水、節(jié)電、節(jié)氣、保溫，既減少家庭使用支出，又為社會節(jié)能降碳。

智慧，是要融合應用物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、移動通信、人工智能等新一代信息技術，實現(xiàn)住房設備智慧響應、自動調(diào)節(jié)，讓人們享受到更加高效、個性化的服務。

2025年，政府、企業(yè)、社會多方協(xié)同，從標準、設計、材料、建造、運維等五個方面，全鏈條推進“好房子”建設。

新版《住宅項目規(guī)范》已于2025年5月頒布實施，這部針對住宅項目的國家標準有14項提升，包括將住宅層高提高到不低于3米，規(guī)定4層起要加裝電梯等。2025年，還舉行了全國“好房子”設計大賽，有近2000個方案參賽，覆蓋新房子設計和老房子更新改造，獲獎方案將大大提升好房子設計水平；在全國范圍內(nèi)以“揭榜掛帥”等方式，推動50多類新型建材研發(fā)應用；行業(yè)領軍企業(yè)探索構建“6633”（六不、六防、三省、三要）、“365”（三用、六優(yōu)、五支撐）等“好房子”建造體系?！昂梅孔印毙枰梅?，有關部門印發(fā)了住宅小區(qū)物業(yè)服務質量提升行動方案，物業(yè)服務迎來繁榮發(fā)展新時期。

2025年底，住房和城鄉(xiāng)建設部出臺《關于提升住房品質的意見》，對“好房子”建設作出了全面部署。新房子正在建成“好房子”，老房子也將逐步改造成“好房子”，人民群眾多樣化住房需求將得到更好滿足。

“好房子”建設是科技、設備、材料集成應用的重要場景，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)正積極投身“好房子”建設。“好房子”已成為產(chǎn)業(yè)轉型發(fā)展新賽道，誰能提供新科技、高質量、好服務，誰就能搶抓新機遇。

在建造改造“好房子”的同時，我國還一體化推進好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)建設。開展物業(yè)服務領域突出問題集中整治，全國現(xiàn)場檢查住宅小區(qū)35.7萬個，推動整改問題37.5萬個。完成106個完整社區(qū)試點，建設改造養(yǎng)老托育等各類服務設施2000多個，新增停車位2.6萬個，增補提升公共活動場地和公共綠地71.3萬平方米。

深挖未來發(fā)展?jié)摿?/strong>

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長、關聯(lián)度高，涉及鋼鐵、水泥、家電、家具等幾十個上下游行業(yè)，對投資、消費、就業(yè)等關鍵經(jīng)濟指標均有顯著影響，仍然是支撐國民經(jīng)濟的基礎產(chǎn)業(yè)。此外，住房服務、二手房交易、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等領域市場規(guī)模仍然保持較快增長。我國房地產(chǎn)仍有不小發(fā)展?jié)摿?，轉型發(fā)展空間依然十分廣闊。

深挖房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿?，應積極擁抱城市更新這片藍海。房地產(chǎn)與城市更新的深度融合正在為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展積蓄新動能。2025年，全國開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2.6萬個，加裝電梯1.4萬部，惠及470多萬居民，改善了居住條件；打造“口袋公園”4700多個、城市綠道5800多公里，提升了城市人居環(huán)境；建設改造地下管網(wǎng)15.6萬公里，增強了城市韌性。除老舊小區(qū)改造外，城市更新還包括加強既有建筑改造利用，完整社區(qū)建設，老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)、城中村等更新改造，完善城市功能，加強城市基礎設施建設改造，修復城市生態(tài)系統(tǒng)，保護傳承城市歷史文化等諸多方面，都為房地產(chǎn)業(yè)轉型升級帶來了新機遇。

深挖房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿?，應更加重視培育地方中小房企。目前，各地涌現(xiàn)出一批規(guī)模適中、小范圍深耕的中小型房企。他們經(jīng)營穩(wěn)健、風險可控，且熟知本地需求、產(chǎn)品不斷迭代、注重物業(yè)管理、培育追隨的粉絲群，在本地口碑良好。

深挖房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿?，應積極培育和發(fā)展住房租賃市場。當前，更加注重生活品質和靈活居住的年輕消費群體，愿意將租房作為長期居住方式。住房租賃市場快速發(fā)展，正深刻重塑我國住房消費模式。2025年，我國首部專門規(guī)范住房租賃活動的行政法規(guī)《住房租賃條例》正式公布，為住房租賃市場健康發(fā)展提供了堅實的法律保障，推動住房租賃市場進入法治化、規(guī)范化發(fā)展新階段。

深挖房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿?，應關注房地產(chǎn)細分領域發(fā)展。過去，提到房地產(chǎn)，我們更多關注的是住宅市場。隨著經(jīng)濟社會發(fā)展進步，商業(yè)、辦公、旅游度假、物流倉儲、醫(yī)療健康、教育等房地產(chǎn)業(yè)細分領域也有望迎來更好發(fā)展。

我們應對房地產(chǎn)市場發(fā)展有信心。在一些房地產(chǎn)庫存較大的城市，消化庫存、市場出清需要時間。房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿涂臻g大，但轉化為當前發(fā)展動力和信心也需要一個過程。我國房地產(chǎn)業(yè)正處于發(fā)展階段變化的重要節(jié)點，新舊模式轉換需要時間，市場行為邏輯轉變也需要時間。國家和地方正在以有力精準的舉措，加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康高質量發(fā)展。（經(jīng)濟日報“房地產(chǎn)周評”專欄記者 亢 舒）