我國(guó)公募REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）市場(chǎng)向商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域再邁出堅(jiān)實(shí)一步。近日，首批4只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊(cè)的批復(fù)。

在受訪專家看來(lái)，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的獲批是資本市場(chǎng)推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的直接體現(xiàn)，能引導(dǎo)行業(yè)向“重運(yùn)營(yíng)、強(qiáng)回報(bào)”發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，為持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)提供市場(chǎng)化退出渠道，也將為投資者提供分享優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)收益的機(jī)會(huì)。

自2021年公募REITs上市以來(lái)，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)已經(jīng)過(guò)5年發(fā)展。2025年底，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》，并出臺(tái)《關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》，滬深交易所同步修訂發(fā)布公募 REITs業(yè)務(wù)規(guī)則，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)正式啟動(dòng)。據(jù)記者了解，本次獲批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn) REITs項(xiàng)目由上交所于1月下旬至2月中旬陸續(xù)受理，并于4月24日獲批，審核注冊(cè)相關(guān)工作運(yùn)轉(zhuǎn)高效順暢。

具體來(lái)看，此次獲批4只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs分別為國(guó)泰海通砂之船封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金、中金唯品會(huì)封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金、匯添富上海地產(chǎn)封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金及中信建投首農(nóng)食品集團(tuán)封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金，募資規(guī)模預(yù)計(jì)合計(jì)145.18億元，底層資產(chǎn)普遍運(yùn)營(yíng)成熟、歷史經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)優(yōu)異、預(yù)測(cè)現(xiàn)金流分派率較高，部分項(xiàng)目的出租率在報(bào)告期內(nèi)已達(dá)到99%以上。其中，中金唯品會(huì)封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金標(biāo)的資產(chǎn)為鄭州杉杉奧特萊斯項(xiàng)目、哈爾濱杉杉奧特萊斯項(xiàng)目，分別位于鄭州市、哈爾濱市，均為省內(nèi)銷售額排名第一的奧特萊斯項(xiàng)目。兩項(xiàng)目分別于2016年、2015年開(kāi)業(yè)，近三年聯(lián)營(yíng)銷售額復(fù)合增長(zhǎng)率分別為7.21%、7.13%，出租率均在99%以上。

“4只獲批的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs覆蓋商業(yè)零售及辦公等多元業(yè)態(tài)，收益穩(wěn)定性強(qiáng)，直接引導(dǎo)資金投向商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素更高效的循環(huán)?！蹦祥_(kāi)大學(xué)金融學(xué)教授田利輝表示，借助商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，企業(yè)能夠?qū)⒊墒熨Y產(chǎn)推向資本市場(chǎng)，這不僅打通了資金回籠的關(guān)鍵渠道，也構(gòu)建起良性的資產(chǎn)循環(huán)模式，激發(fā)了企業(yè)從傳統(tǒng)“開(kāi)發(fā)商”向“資產(chǎn)管理者+服務(wù)商”的轉(zhuǎn)型動(dòng)力。

更為重要的是，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs將充當(dāng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的“定價(jià)標(biāo)尺”。田利輝認(rèn)為，作為公開(kāi)市場(chǎng)上交易的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的一級(jí)發(fā)行、二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格與估值水平，均根植于其底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流。這些價(jià)格信號(hào)，是在市場(chǎng)交易中由眾多投資者共同判斷、集體博弈后形成的公開(kāi)信息。

泰康資產(chǎn)有關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs為整個(gè)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的大量非上市資產(chǎn)，充當(dāng)了價(jià)值發(fā)現(xiàn)的“錨”與“尺”，改變了以往市場(chǎng)信息不對(duì)稱的局面。這種透明化與科學(xué)化的定價(jià)機(jī)制，是培育理性投資、引導(dǎo)資本高效流向優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的前提，也為行業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展奠定了基石。

此外，隨著低利率環(huán)境持續(xù)，資產(chǎn)配置的底層邏輯正在發(fā)生改變，投資人對(duì)于REITs產(chǎn)品的配置需求正在提升。社會(huì)資本及保險(xiǎn)、養(yǎng)老金等長(zhǎng)期機(jī)構(gòu)資金，對(duì)穩(wěn)定、長(zhǎng)期且具備抗通脹屬性的收益資產(chǎn)需求較為迫切。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs憑借高比例分紅及收益特征介于股債之間的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，能有效匹配這類需求。

“公募REITs如同紐帶，將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與社會(huì)資本緊密相連。”田利輝說(shuō)，一方面，它降低了不動(dòng)產(chǎn)投資門檻，使廣大投資者能夠分享不動(dòng)產(chǎn)收益，從而拓寬了財(cái)富保值增值的路徑；另一方面，它也引導(dǎo)金融資源更精準(zhǔn)、高效地配置到實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。（經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)記者 馬春陽(yáng)）