記者 孫蔚

12月24日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京市發(fā)展和改革委員會、中國人民銀行北京市分行、北京住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（以下簡稱《通知》），更好地滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。本次政策直接擴(kuò)大了購房群體規(guī)模，有利于促進(jìn)非京籍和多孩家庭購房需求釋放。

非京籍、多子女家庭限購放松

《通知》明確進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整住房限購政策。一是放寬非京籍家庭購房條件。將非京籍家庭購買五環(huán)內(nèi)商品住房的社保或個(gè)稅繳納年限，由現(xiàn)行的“3年”調(diào)減為“2年”；購買五環(huán)外商品住房的，由現(xiàn)行的“2年”調(diào)減為“1年”。二是支持多子女家庭住房需求。二孩及以上的多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)多購買一套商品住房，即京籍多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)購買3套商品住房；在京連續(xù)2年繳納社?；騻€(gè)稅的非京籍多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)購買2套商品住房。

58安居客研究院院長張波對記者表示，本次新政對非京籍新市民與多子女改善家庭的限購進(jìn)行了優(yōu)化，精準(zhǔn)匹配了北京當(dāng)前的需求結(jié)構(gòu)。當(dāng)下北京房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)二手房剛需主導(dǎo)、新房改善型提升的特征，市場去化難度增大。從安居客線上數(shù)據(jù)來看，11月二手房掛牌時(shí)長96.73天，同比增長25%。新政通過降低準(zhǔn)入門檻有望直接釋放這兩類核心需求，帶動成交節(jié)奏加快。張波預(yù)計(jì)，北京五環(huán)外非京籍二手房帶看量將會明顯增加，置換需求也將同步提升。

本次新政明確可在五環(huán)內(nèi)多購買一套商品住房，則是匹配了多子女家庭置換的訴求。疊加此前對多子女家庭公積金額度上浮的優(yōu)惠，形成政策組合拳，有望提升改善意愿。張波認(rèn)為，這一政策預(yù)計(jì)可帶動北京五環(huán)內(nèi)改善型、面積在120—140平方米的戶型成交占比提升。

不再區(qū)分首套、二套商貸利率

《通知》指出，進(jìn)一步優(yōu)化個(gè)人住房信貸政策，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)北京地區(qū)市場利率定價(jià)自律機(jī)制要求和本機(jī)構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，在利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款的具體利率水平。關(guān)于住房貸款相關(guān)業(yè)務(wù)，可向經(jīng)辦銀行具體咨詢。

《通知》要求，加大公積金支持住房消費(fèi)力度，調(diào)整二套住房公積金貸款最低首付比例，對借款申請人（含共同申請人）使用公積金個(gè)人住房貸款購買二套住房的，最低首付款比例由不低于30%調(diào)整為不低于25%。

當(dāng)前北京首套房商貸利率約為3.05%，五環(huán)內(nèi)二套房商貸利率約為3.45%，五環(huán)外二套房商貸利率約為3.25%，本次政策實(shí)施后，首套、二套房貸利率將保持一致。“上海、深圳在今年8—9月已經(jīng)出臺此類政策，具體利率是多少，由銀行根據(jù)利率定價(jià)機(jī)制安排，總體上降低了二套房貸利率。”中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示。

張波分析認(rèn)為，此次政策在金融端的兩大調(diào)整直接利好北京市場改善型需求，可以有效降低改善型購房的利率成本，激活“賣舊買新”的需求。在允許銀行根據(jù)客戶風(fēng)險(xiǎn)靈活定價(jià)后，預(yù)計(jì)超過一半的改善型客戶有望獲得接近首套房的利率水平。二套房公積金貸款首付比例從不低于30%降至25%，有效配合了商貸利率的調(diào)整，預(yù)計(jì)會進(jìn)一步帶動北京公積金貸款申請量和組合貸占比提升，進(jìn)一步降低綜合購房成本。

近期，有關(guān)部門多次強(qiáng)調(diào)要“深化住房公積金制度改革”，公積金政策有望成為未來支持住房需求的重要舉措之一。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來北京的公積金政策在降低首付比例、擴(kuò)大公積金使用范圍、優(yōu)化公積金提取次數(shù)等方面仍具備進(jìn)一步優(yōu)化空間。

限制性措施將進(jìn)一步清理

《通知》還提出，為進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境，提升房地產(chǎn)投資效率，調(diào)整招拍掛拿地的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)方式，由市區(qū)分級核準(zhǔn)調(diào)整為區(qū)級備案。

張波認(rèn)為，此舉一方面是行政流程優(yōu)化，另一方面則解決了北京新房市場優(yōu)質(zhì)房源供給不足的問題。從安居客線上的數(shù)據(jù)來看，2025年11月北京二手房掛牌量7.33萬套，但“近地鐵、帶優(yōu)質(zhì)配套”的優(yōu)質(zhì)房源僅占掛牌量的29%。同時(shí)，由于房企拿地后立項(xiàng)審批周期長，部分板塊項(xiàng)目入市延遲。新政后，區(qū)級備案會將審批周期明顯縮短，房企可以更快地啟動規(guī)劃建設(shè)，房企也會更有開發(fā)“好房子”類產(chǎn)品的動力，契合住房高質(zhì)量發(fā)展的導(dǎo)向。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶認(rèn)為，“十五五”規(guī)劃建議指出“清理汽車、住房等消費(fèi)不合理限制性措施”，近期全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議也強(qiáng)調(diào)“城市政府要用足用好房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，支持居民剛性和改善性住房需求”，在清理住房消費(fèi)不合理限制性措施的要求下，北京已經(jīng)邁出重要一步。在市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化的背景下，未來北京應(yīng)該進(jìn)一步清理限制性政策，支持剛性和改善性住房需求釋放，在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場中積極發(fā)揮大城市帶動效應(yīng)，預(yù)計(jì)上海、深圳等城市也可能出臺限制性政策優(yōu)化措施。