公募REITs再迎里程碑時(shí)刻。繼國(guó)家發(fā)展改革委表態(tài)正在積極推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs進(jìn)一步擴(kuò)圍至城市更新設(shè)施、酒店、體育場(chǎng)館、商業(yè)辦公設(shè)施等更多行業(yè)領(lǐng)域和資產(chǎn)類型后，證監(jiān)會(huì)宣布擬試點(diǎn)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2025年11月末，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)已上市和已成立待上市產(chǎn)品共計(jì)78只，發(fā)行規(guī)模合計(jì)超2000億元，77只已上市產(chǎn)品總市值超2200億元。規(guī)模攀升的同時(shí)，資產(chǎn)版圖持續(xù)擴(kuò)張。一系列“首單”項(xiàng)目接連亮相，10個(gè)行業(yè)領(lǐng)域的18個(gè)資產(chǎn)類型已經(jīng)實(shí)現(xiàn)首單發(fā)行上市，日漸成為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的重要助推器。

REITs迎商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)代

“近期，國(guó)家發(fā)展改革委正在積極推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs進(jìn)一步擴(kuò)圍至城市更新設(shè)施、酒店、體育場(chǎng)館、商業(yè)辦公設(shè)施等更多行業(yè)領(lǐng)域和資產(chǎn)類型。同時(shí)，我們將繼續(xù)加強(qiáng)與證監(jiān)會(huì)的協(xié)同配合，進(jìn)一步優(yōu)化申報(bào)推薦流程，動(dòng)態(tài)完善有關(guān)項(xiàng)目申報(bào)要求，提高工作質(zhì)效，在嚴(yán)防風(fēng)險(xiǎn)、嚴(yán)把質(zhì)量的基礎(chǔ)上，支持更多符合條件的項(xiàng)目發(fā)行上市，更好推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?！眹?guó)家發(fā)展改革委政策研究室副主任李超在11月27日舉行的月度新聞發(fā)布會(huì)上表示。

11月28日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《中國(guó)證監(jiān)會(huì)關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)的公告（征求意見(jiàn)稿）》（簡(jiǎn)稱《公告》），明確了商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs基金產(chǎn)品定義、注冊(cè)及運(yùn)營(yíng)管理要求、基金管理人和專業(yè)機(jī)構(gòu)責(zé)任等內(nèi)容。

申萬(wàn)宏源證券研究表示，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的推出恰逢其時(shí)，為持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的房企和地方國(guó)資提供市場(chǎng)化融資和退出渠道，緩解流動(dòng)性壓力。長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)商業(yè)物業(yè)缺乏標(biāo)準(zhǔn)化退出渠道，萬(wàn)億規(guī)模資產(chǎn)沉淀于房企及地方國(guó)資體系內(nèi)。近年來(lái)，部分房企債務(wù)集中到期、現(xiàn)金流緊張，城投平臺(tái)融資環(huán)境受阻、債務(wù)壓力上升，流動(dòng)性缺口進(jìn)一步顯現(xiàn)。通過(guò)REITs盤活存量資產(chǎn)、降低杠桿，可一定程度緩解壓力、防范風(fēng)險(xiǎn)，并為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式提供支持。

“我們保守假設(shè)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的可證券化率在2%至3%之間，則其市場(chǎng)潛在規(guī)模在8000億元至15000億元之間?！敝刑┳C券分析師陳希瑞認(rèn)為，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs填補(bǔ)傳統(tǒng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的空白，與基礎(chǔ)設(shè)施REITs形成“穩(wěn)健+彈性”互補(bǔ)，豐富資本市場(chǎng)投融資工具，完善產(chǎn)品生態(tài)，將促進(jìn)REITs市場(chǎng)投資者結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，吸引更多長(zhǎng)期資金參與，提升市場(chǎng)成熟度和穩(wěn)定性。

“首單”涌現(xiàn)推動(dòng)市場(chǎng)成熟

首單隧道公募REITs日前獲交易所受理。上交所網(wǎng)站信息顯示，11月25日，東方紅隧道股份智能運(yùn)維高速封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金項(xiàng)目申報(bào)并獲受理。

2025年以來(lái)，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)資產(chǎn)類型不斷豐富，一批具有標(biāo)桿意義的“首單”項(xiàng)目相繼上市，不斷拓寬資產(chǎn)版圖，例如首批兩單數(shù)據(jù)中心REITs于8月登陸資本市場(chǎng)，其中南方萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)中心REIT在上交所上市，南方潤(rùn)澤科技數(shù)據(jù)中心REIT于深交所上市；全國(guó)首筆市政基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs國(guó)泰君安濟(jì)南能源供熱REIT則于2月在上交所上市。

李超在新聞發(fā)布會(huì)上介紹說(shuō)，目前，基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行范圍已涵蓋了12大行業(yè)的52個(gè)資產(chǎn)類型，其中10個(gè)行業(yè)領(lǐng)域的18個(gè)資產(chǎn)類型已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了首單發(fā)行上市。

細(xì)分領(lǐng)域更是亮點(diǎn)紛呈，包括易方達(dá)華威市場(chǎng)REIT成為全國(guó)首單農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目；華夏金隅智造工場(chǎng)REIT成為首單改造產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目；匯添富九州通醫(yī)藥REIT成為全國(guó)首單醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目；中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT是全國(guó)首單聚焦汽車制造產(chǎn)業(yè)鏈的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目，也是北京經(jīng)開(kāi)區(qū)國(guó)有企業(yè)首單基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目；華夏凱德商業(yè)REIT成為國(guó)內(nèi)首單由國(guó)際資產(chǎn)管理公司發(fā)起設(shè)立的消費(fèi)REITs……

經(jīng)過(guò)五年實(shí)踐探索，公募REITs市場(chǎng)發(fā)行規(guī)模持續(xù)攀升，發(fā)行節(jié)奏顯著提速。Wind數(shù)據(jù)顯示，77只已上市產(chǎn)品中，48只為2024年以后上市。具體看，在公募REITs市場(chǎng)啟動(dòng)的2021年，共有11只產(chǎn)品發(fā)行上市，發(fā)行規(guī)模合計(jì)為364.13億元；2022年，共有13只公募REITs產(chǎn)品上市，發(fā)行規(guī)模合計(jì)為419.48億元；2023年僅有5只產(chǎn)品上市，發(fā)行規(guī)模為170.92億元；2024年，新發(fā)行上市的公募REITs產(chǎn)品有29只，發(fā)行規(guī)模超650億元；2025年已有19只產(chǎn)品上市，發(fā)行規(guī)模為383.32億元。

南開(kāi)大學(xué)金融發(fā)展研究院院長(zhǎng)田利輝表示，我國(guó)公募REITs已從試點(diǎn)邁向常態(tài)化，規(guī)模突破2000億元，資產(chǎn)類型全覆蓋，“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)成型，已形成良性投資循環(huán)，形成“高速公路-產(chǎn)業(yè)園區(qū)-消費(fèi)設(shè)施-保障住房”多元資產(chǎn)格局。常態(tài)化機(jī)制已建立“前期輔導(dǎo)-規(guī)范審核-高效發(fā)行”鏈條，未來(lái)還需在簡(jiǎn)化交易結(jié)構(gòu)、優(yōu)化稅收政策等方面深化。

持續(xù)賦能產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型

公募REITs這一創(chuàng)新金融工具，正逐漸升級(jí)為賦能產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的重要“助推器”，受到業(yè)內(nèi)高度關(guān)注。

談及此次商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)啟動(dòng)的背景意義，陳希瑞指出，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已逐步從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，尤其是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，存量盤活空間較大。但長(zhǎng)期以來(lái)，這些存量資產(chǎn)面臨“流動(dòng)性差、變現(xiàn)難”問(wèn)題。發(fā)行商業(yè)地產(chǎn)REITs，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)逐步從“三高”開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)向資產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理模式，有助于房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

中誠(chéng)信國(guó)際則在此前發(fā)布的一份報(bào)告中，針對(duì)REITs如何助力城投企業(yè)盤活存量資產(chǎn)、助推轉(zhuǎn)型發(fā)展進(jìn)行剖析。該機(jī)構(gòu)指出，城投企業(yè)多年發(fā)展積累債務(wù)的同時(shí)，也意味著掌握規(guī)模龐大的資產(chǎn)，其中不乏優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，亦為資產(chǎn)盤活提供了良好基礎(chǔ)。資產(chǎn)盤活不僅僅意味著處置資產(chǎn)回收資金，是債務(wù)化解的方式之一，更重要的，是未來(lái)城投轉(zhuǎn)型的應(yīng)有之義，城投企業(yè)未來(lái)將從城市建設(shè)轉(zhuǎn)向城市運(yùn)營(yíng)，資產(chǎn)盤活以及反復(fù)盤活是提高城市運(yùn)營(yíng)水平的重要途徑，有助于城市運(yùn)營(yíng)的良性發(fā)展。

“公募REITs在政策鼓勵(lì)下快速擴(kuò)容，從發(fā)行案例看目前適用于經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及現(xiàn)金流穩(wěn)定且增值潛力較高的區(qū)域，存在明顯的區(qū)域和行業(yè)特征，對(duì)于大量待盤活非發(fā)達(dá)區(qū)域的城投資產(chǎn)而言，更需要因地制宜探索方式，公募REITs之路任重道遠(yuǎn)，但對(duì)于資產(chǎn)屬性較好區(qū)域的特定行業(yè)企業(yè)，仍可借鑒已發(fā)行項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)，探索更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市路徑?！敝姓\(chéng)信國(guó)際表示。

“REITs正從金融工具升級(jí)為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的‘助推器’，它通過(guò)‘真實(shí)出售’盤活存量資產(chǎn)，使企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率平均下降2個(gè)百分點(diǎn)，為輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型鋪路。進(jìn)而，打通‘存量盤-增量投資’通道，既為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)降杠桿，又引導(dǎo)資金流向新型基建?！碧锢x表示。

從企業(yè)層面看，田利輝表示，成功借助REITs實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型需把握三大關(guān)鍵：一要精選優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，提前培育穩(wěn)定現(xiàn)金流項(xiàng)目；二要構(gòu)建專業(yè)運(yùn)營(yíng)體系，從“重開(kāi)發(fā)”轉(zhuǎn)向“精運(yùn)營(yíng)”；三要規(guī)劃擴(kuò)募路徑，實(shí)現(xiàn)“發(fā)行-運(yùn)營(yíng)-再投資”良性循環(huán)。正如越秀交通通過(guò)REITs實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債率下降2個(gè)百分點(diǎn)，為大灣區(qū)建設(shè)注入新動(dòng)能，REITs已成為房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵引擎。